Một khu bất động sản tại Hà Nội (Ảnh: Trần Kháng).

Trong trường hợp dòng tiền từ cho thuê đạt 50 triệu đồng/tháng thì cho thấy đây là khoản đầu tư tiềm năng. Ngược lại, nếu giá cho thuê chỉ đạt 30 triệu đồng/tháng thì bạn cần xem xét điều chỉnh giá thuê hoặc giảm chi phí để đạt được tỷ suất sinh lời mong muốn.

Tuy nhiên quy tắc 2% chỉ là thước đo sơ bộ và không đảm bảo tính chính xác tuyệt đối cho tiềm năng sinh lời của bất kỳ tài sản nào. Nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đến lợi nhuận từ khoản đầu tư đầu tư bất động sản trên thực tế. Ví dụ dòng tiền cho thuê hàng tháng phụ thuộc vào loại hình bất động sản, vị trí, diện tích và tiện ích, điều kiện thị trường.

Một số công cụ thay thế khác

Quy tắc 2% là công cụ đơn giản và phổ biến được nhiều nhà đầu tư sử dụng để nhanh chóng xác định khả năng sinh lời của một bất động sản cho thuê. Tuy nhiên, đây chỉ là quy tắc chung và bạn vẫn cần phân tích kỹ lưỡng hơn khi quyết định xuống tiền đầu tư. Bạn có thể sử dụng một số phương pháp khác để có góc nhìn đa dạng hơn trước khi đầu tư.

Thứ nhất là hệ số bội thu nhập gộp (Gross Rent Multiplier - GRM). Thước đo này tính toán tỷ lệ giữa giá mua bất động sản và tổng tiền thuê hàng năm. Ví dụ, nếu một bất động sản có giá 3 tỷ đồng và tổng tiền thuê hàng năm là 300 triệu đồng thì GRM là 10. Thông thường, GRM càng thấp hơn cho thấy cơ hội đầu tư hấp dẫn hơn. Tuy nhiên nhược điểm của công cụ này chưa tính đến chi phí vận hành.

Thứ hai là thu nhập hoạt động ròng (Net Operating Income - NOI). Chỉ số này tính toán lợi nhuận hàng năm của bất động sản sau khi trừ đi chi phí vận hành trước khi khấu trừ thuế và trả tiền vay thế chấp. NOI cung cấp bức tranh rõ ràng hơn về khả năng sinh lời của bất động sản. Nếu tỷ lệ NOI dương thì bất động sản tạo ra đủ thu nhập cho thuê để trang trải chi phí vận hành.

Thứ 3 là phân tích dòng tiền (Cash Flow Analysis). Không chỉ tập trung vào thu nhập cho thuê, phân tích dòng tiền còn xem xét tất cả dòng tiền ra vào gồm cả chi phí vận hành, lãi vay, thuế… Dòng tiền dương là yếu tố quan trọng để duy trì tính thanh khoản và đảm bảo lợi nhuận bền vững.

Thứ 4 là tỷ lệ vốn hóa (Capitalization Rate - Cap Rate). Thước đo này tính toán tỷ lệ hoàn vốn hàng năm trên tổng đầu tư của một bất động sản. Cap Rate được tính bằng cách chia NOI cho giá mua bất động sản. Cap Rate cao hơn cho biết cơ hội đầu tư tốt hơn nhưng thường đi kèm với rủi ro cao hơn.

Thứ 5 là phân tích giá trị tương lai (Future Value Analysis). Thay vì chỉ tập trung vào lợi nhuận hiện tại, hãy cân nhắc giá trị tương lai của bất động sản. Tuy nhiên phương pháp này thường đòi hỏi kinh nghiệm cũng như kiến thức về bất động sản.

Bằng cách kết hợp các lựa chọn thay thế này, nhà đầu tư có thể xây dựng một chiến lược đầu tư toàn diện để đưa ra quyết định đầu tư toàn diện và sáng suốt hơn.